Gyakran Ismételt Kérdések

Ingatlan adásvételéhez kapcsolodó információk

 

Bármely szerződés, így az adásvételi szerződés is a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. 

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényes létrejöttéhez a feleknek meg kell állapodniuk legalább abban, hogy

- ki (az eladó) és kinek (vevő),

- mit (milyen ingatlant) és

- milyen összegért (a vételár) ad el. 

Az adásvételi szerződés létrejöttének folyamatában az első lépés az egyik fél részéről való eladási ill. vételi ajánlat megtétele attól függően, hogy melyik fél teszi meg az első lépést. Általában a tulajdonos által eladásra kínált ingatlanra tesz a vevő vételi ajánlatot.  

2. Vételi ajánlat 

1. A vételi ajánlat fogalma

 

Egy ingatlanra tett vételi ajánlat egy olyan egyoldalú címzett jognyilatkozat, melyben a vevő ajánlatot tesz az ingatlan tulajdonosának az ingatlan megvételére az ajánlatban írt feltételekkel.

Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja. Ennek hiányában jelenlevők között tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség megszűnik, ha a másik fél az ajánlatot nyomban el nem fogadja. Távollevőnek tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség annak az időnek elteltével szűnik meg, amelyen belül az ajánlattevő - tekintettel az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat elküldésének módjára - a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta.

Az ajánlattól eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak (pl. új eladási ajánlat) kell tekinteni. 

Adásvételi előszerződés

A gyakorlatban a vételi ajánlat elfogadása révén egy adásvételi előszerződés jön létre, mivel a felek abban állapodnak meg a legtöbbször, hogy egy későbbi – a vételi ajánlatban megjelölt - időpontban egymással – ügyvéd /közjegyző által szerkesztett – adásvételi szerződést kötnek. Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, azaz ingatlan adásvétele esetén írásban (nem szükséges hozzá az ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirati forma). Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. 

Az adásvételi szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja.  

2. A vételi ajánlat alaki elemei

 

Az ingatlanra a vételi ajánlatot írásban kell megtenni. Tanú nem szükséges, de a bizonyíthatóság érdekében nem árt, ha két tanú is aláírja a vételi ajánlatot. 

3. A vételi ajánlat tartalmi elemei

 

Az ingatlan megvételére vonatkozó ajánlatban az alábbiakat mindenképp rögzíteni kell:

1. az ajánlattevő és az ajánlat címzettjének személye (és az azonosításra szolgáló adatok)
2. az ingatlan meghatározása: cím és helyrajzi szám szerint, ha lehetséges
3. vételár

Ezen felül célszerű rögzíteni a következőket is: 

4. ingatlan főbb paraméterei: alapterület, az ingatlan tartozékai, az ingatlanban maradó ingóságok rögzítése
5. fizetési feltételek pontos rögzítése: foglaló összege és fizetésének módja (utalás, készpénz), részletfizetés ütemezése, bankhitel
6. a birtokbaadás időpontja és módja: teljes vételár átutalásával egy időben vagy vételár jóváírása napján, esetleg ezt követően
7. az ajánlati kötöttség ideje
8. jelzálogjog esetén érdemes rögzíteni a tehermentesítés módját: pl. foglalóból / vételárelőlegből közvetlenül vevő ill. ügyvédje által

 

4. Biztosíték

 

Rendszerint a vevő a vételi ajánlat megtételekor egy kisebb ún. biztosítéki összeget fizet meg a tulajdonosnak vagy helyez letétbe az ingatlanközvetítő irodánál, mely arra szolgál, hogy amennyiben a tulajdonos elfogadja a vételi ajánlatot, de a vevő eláll a vételi szándékától, akkor a vevő elveszti a biztosítéki összeget az eladó javára, amennyiben pedig az elfogadást követően az eladó áll el az eladási szándékától, akkor a biztosíték összege visszajár a vevőnek és a tulajdonos köteles a biztosítéki összegnek megfelelő összeget megfizetni vevőnek (tulajdonképpen egy bánatpénz jellegű összeg).  

Ezen összeg a felek megállapodásától függően az adásvételi szerződés megkötésekor visszajár a vevőnek vagy beszámít a vételárba ill. a foglaló összegébe.

A felek közötti jogvita esetén a biztosíték összegét az ingatlaniroda köteles bírói letétbe helyezni, mivel az ingatlaniroda nem jogosult a felek közötti jogvita eldöntésére. 

3. Az adásvételi szerződés előkészítése ügyvéd által

 

Amennyiben a tulajdonos a vételi ajánlatot elfogadja, azaz a felek között létrejön a megállapodás az ingatlan adásvételében, akkor a feleknek ügyvéd vagy közjegyző közreműködését kell kérni az adásvételi szerződés megszerkesztéséhez, tekintettel arra, hogy a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez az is szükséges Magyarországon, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd szerkessze és jegyezze ellen vagy az adásvételi szerződést közjegyző foglalja közjegyzői okiratba. 

1. Az ügyvédi megbízás

 

Magyarországon a szerződéskötéssel és a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségek a vevőt terhelik (kivéve az eladó tulajdonjogának a bejegyzésével, valamint az ingatlan tulajdoni lapjának rendezésével kapcsolatos költségek, mert ezt az eladónak kell viselnie), ami azt jelenti, hogy az adásvételi szerződés megszerkesztéséhez igénybevett ügyvéd vagy közjegyző munkadíját, a földhivatali eljárás költségét (jelenleg 6.000,-Ft) és a tulajdoni lap költségét, valamint a vételár megfizetésének költségét (bankköltség) a vevő fizeti, a vevő ad megbízást az ügyvédnek az adásvételi szerződés megszerkesztésére. Természetesen nem kizárt, hogy a felek ezen költségek megfizetését megosszák.

Erre tekintettel a vevő választ ügyvédet, és tájékoztatja az ügyvédet a vételi szándékáról, és adásvételi szerződés megszerkesztéséhez szükséges minden fontos információról, a felek megállapodásáról és adatairól. Ha van elfogadott írásbeli vételi ajánlat, azt közölni kell az ügyvéddel. Az ügyvéd ezt követően beszerzi és ellenőrzi a szükséges adatokat, információkat, illetőleg a felekkel tisztázza azokat a kérdéseket, melyeket a vételi ajánlat nem rendez. 

Amennyiben az eladó kívánja, akkor ő is megbízhat egy ügyvédet, hogy az eladói érdekeket ő képviselje, és hogy a vevő által választott ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződést véleményezze. Ez nem kötelező, és amennyiben az eladó nem bíz meg egy külön ügyvédet, akkor a vevő által választott ügyvéd a szerződéskötés során mind a vevő, mind az eladó érdekeit köteles képviselni, és ezért amennyiben később jogvita lesz az adásvételi szerződéssel kapcsolatban, akkor a szerződést szerkesztő ügyvéd egyik felet sem képviselheti a másik féllel szemben. Külföldön az a gyakorlat, hogy mindkét fél saját ügyvéddel jár el a szerződéskötés során.

Az ügyvédi megbízást írásba kell foglalni, és annak megkötése után kezdődhet meg a jogi munka. 

2. Az ingatlan jogi vizsgálata

 

Az ingatlan jogi vizsgálatát az ügyvédnek (ill. a közjegyzőnek) kell elvégezni, és ennek keretében az ügyvédnek az alábbi feladatai vannak:

1. az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzése és megvizsgálása:

• rendelkezni jogosult személyek megállapítása, közös tulajdonban lévő ingatlan esetén az egyes tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg
• társasházi vagy szövetkezi lakásnál/helyiségnél a társasház ill. szövetkezeti ház törzslapját is meg kell vizsgálni pl. hogy nincs-e elővásárlási jog vagy műemléki jelleg bejegyezve a törzslapra
• amennyiben valamilyen teher pl.: jelzálogjog van bejegyezve a tulajdoni lapra, akkor a tehermentesítés módját és lehetőségét tisztázni kell a teherjogosulttal és a felekkel
• amennyiben haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, akkor tisztázni kell, hogy a haszonélvező lemond-e a haszonélvezeti jogáról
• amennyiben az ingatlan műemlék vagy régészeti védettség alatt áll, akkor az esetek többségében a Magyar Államot, a helyi és a fővárosi önkormányzatot (fővárosi ingatlan esetén) elővásárlási jog illeti meg
• amennyiben elintézetlen széljegy szerepel a tulajdoni lapon, akkor a széljegy alapját képező okiratokat meg kell vizsgálni, ehhez pedig meghatalmazást kell beszerezni a tulajdonostól

2. adott esetben az ingatlan-nyilvántartási térkép megvizsgálása (nem társasházi vagy szövetkezi lakás/helyiség esetén)

3. társasházi alapító okirat ill. a szövetkezi alapszabály megvizsgálása (elővásárlási jog)
4. új építésű ingatlan esetén be kell szerezni a jogerős és végrehajtható építési és használatbavételi engedélyt, az építési tervdokumentációt, az ingatlan alaprajzát, a műszaki leírást, a társasházi alapító okiratot társasházi lakás esetén; amennyiben az ingatlan tulajdoni lapja nem tiszta, akkor a tulajdoni (törzs)lapon lévő széljegyek alapját képező okiratokat meg kell vizsgálni.

3. Meghatalmazás, képviselet

 

Más személy (képviselő) útján is lehet adásvételi szerződést kötni, vagy más jognyilatkozatot tenni.

A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír. Ingatlan adásvételére vonatkozó meghatalmazás érvényességéhezírásbeli alak szükséges, és ahhoz hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas legyen, ügyvéd (közjegyző) által szerkesztettnek és ellenjegyzettnek is kell lennie.

Ha a meghatalmazást külföldön írták alá, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni.

Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el.

Az ingatlan adásvételi előszerződés megkötésére vonatkozó meghatalmazáshoz elég az írásbeli forma, nem szükséges hozzá ügyvédi ellenjegyzés, mivel az előszerződést nem kell - és nem is lehet - a földhivatalhoz benyújtani. 

4. Bankhitel

 

Amennyiben a vevő bankhitelből kívánja az ingatlan vételárát ill. annak egy részét megfizetni, akkor tisztázni kell az adásvételi szerződés megkötése előtt, hogy a vevő melyik banktól fog kölcsönt felvenni, hogy az adott bank milyen követelményeket támaszt az adásvételi szerződés tartalmával szemben. Fontos, hogy a vevő tisztázza a bankkal, hogy pontosan mekkora összegű hitelt fog kapni, esetleg az adott ingatlan értékbecslését is célszerű elvégeztetni a bank által elfogadott értékbecslővel az adásvételi szerződés megkötése előtt, ha vevő biztosra szeretni menni. 

4. Az adásvételi szerződéssel szembeni követelmények

 

1. Érvényességi követelmények

 

Alaki követelmény:

Az ingatlan adásvételi szerződést írásba kell foglalni. A szerződés érvényességéhez elég az egyszerű írásbeli forma. Az írásbeliség az adásvételi előszerződés érvényességének is feltétele, sőt a bírói gyakorlat szerint a szerződés módosítása is csak írásban érvényes.

Az adásvételi (elő)szerződés megszüntetése vagy felbontása is csak írásban érvényes. A szerződésnek a megszabott alak mellőzésével történt megszüntetése vagy felbontása is érvényes, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött.

Írásbeli alakban létrejött szerződésnek kell tekinteni a levélváltás, a táviratváltás, valamint a távgépírón és telefax útján történt üzenetváltás, továbbá különösen fokozott biztonságú elektronikus aláírással aláírt okirat útján létrejött megegyezést. A közokirat minden más alakszerűséget pótol.

Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés írásba foglaltnak akkor tekinthető, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta.

Ha a szerződést több példányban állítják ki, a szerződés akkor is érvényes, ha mindegyik fél csak a másik félnek szánt példányt írja alá.

Tartalmi követelmények:

Az adásvételi szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges – és egyben elegendő, ha az adásvételi szerződés tartalmazza: 

a) a felek megjelölését,

b) az ingatlan meghatározását,

c) a vételárat, és

d) annak kifejezését, hogy a felek szerződési akarata ingatlan tulajdonjogának vételár ellenében történő átruházására irányul. 

E négy feltétel hiányában nem jön létre érvényes adásvételi szerződés, és ebben az esetben a semmiség jogkövetkezményeit kell alkalmazni, azaz az eredeti – a szerződéskötés előtti – állapotot kell helyreállítani. 

Egyéb kérdésekben létrejött megállapodás elmaradása az adásvételi szerződés érvényességét nem érinti még akkor sem, ha bármelyik fél az ebben való megállapodást lényegesnek tekintette. 

2. A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges követelmények:

 

Az érvényesen létrejött ingatlan adásvételi szerződés legfőbb joghatása, hogy jogcímet keletkeztet a tulajdonjog átszállására. A tulajdonjog tényleges átszállása azonban csak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével következik be.

A tulajdonjog bejegyzésnek azonban csak közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratalapján van helye. Ha a szerződést ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzi, akkor annak tartalmaznia kell az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját, az ellenjegyzem megjelölést és a szárazbélyegző lenyomatát.

Az ügyvéd csak olyan okiratot láthat el ellenjegyzéssel, amely a saját vagy az irodája közreműködésével jött létre.

 

3. Az adásvételi szerződés alanyai

 

Az adásvételi szerződés alanyai az eladó, aki a tulajdonjogot átruházza és a vevő, aki a vételárat megfizeti, és az ingatlant átveszi.

Mind eladói, mind vevő pozícióban elvileg bárki szerepelhet, tehát természetes és jogi személyek egyaránt, valamint egyéb szervezetek is, ha a jogképességüket szabályozó norma szerint ez lehetséges. 

Természetes személyek esetében a jogképesség mellett szükséges a cselekvőképesség is. A gyámhatóság jóváhagyása kell a korlátozottan cselekvőképes (14. évet betöltött, de 18. év alatti kiskorú) vagy cselekvőképtelen személyek (14. év alatti kiskorú) törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozatához, amely e személyek ingatlantulajdonának átruházására vagy bármely módon történő megterhelésére vonatkozik, ide nem értve azt az esetet, amikor az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg kerül sor haszonélvezet alapítására. Jóváhagyás nélkül a szerződés nem jön létre.

Ha a korlátozatlan cselekvőképes kiskorú vásárol ingatlant, akkor a szülői felügyeletet közösen gyakorló mindkét szülőnek alá kell írnia a szerződést.

Ez csak akkor mellőzhető, ha a szerződéskötés előtt akár kölcsönösen, akár külön-külön közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett teljes bizonyítóerejű magánokiratba foglalt meghatalmazást adtak egymásnak, hogy a törvényes képviseletet a szerződéssel kapcsolatosan az egyik szülő a másik nevében is gyakorolja. 

Ha a házastársak közül a szerződésben csak az egyik házastárs kerül vevőként feltüntetésre, akkor a másik fél ettől függetlenül ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak minősül, bármikor követelheti tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. 

Jogi személyek illetve egyéb szervezetek esetében a szervezeti képviselő, vagy az általa írásban meghatalmazott jogosult aláírni. Képviseletei jogosultságát okiratokkal (cégkivonat, aláírási címpéldány stb.) igazolni kell.  

4.4. Az adásvételi szerződés tárgya 

A szerződés tárgya bármely forgalomképes ingatlan és annak alkotórészei. (alkotórész: mindaz, ami az ingatlannal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy a leszerelése az ingatlan értékét vagy használhatóságát számottevően csökkentené, pl. elektromos vezetékek). 

Az ingatlan tartozékai nem minden esetben részei az adásvételnek, de kétség esetén – ha arról a felek külön nem rendelkeznek – a tartozékok is az adásvétel tárgyát képezik (tartozék: nem alkotórész ugyan, de az ingatlan rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti, pl. bojler, tűzhely). 

4.5. Az eladó és a vevő jogai és kötelezettségei 

1. Az eladó jogai és kötelességei:

 

1. Adásvételi szerződés alapján az eladó legfőbb kötelessége az, hogy az ingatlan tulajdonjogát a vevőre ruházza. Az eladó az átruházási kötelességét a vevő tulajdonjogának bejegyzésével teljesíti. Ehhez minden szükséges nyilatkozatot köteles kiadni.
2. Az eladó másik főkötelezettsége az, hogy az ingatlant a vevő birtokába adja. Ennek időpontja és módja – bár a szerződésnek nem kötelező tartalmi eleme – szinte minden adásvételi szerződésben szerepel. A birtokbaadás feltétele általában a teljes vételár kifizetése.
3. Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért: Az eladó főkötelezettsége tehát adásvételi szerződés esetén a tulajdonjog és a birtok átruházása. Az eladó ebből fakadóan szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs olyan joga a dolgon, ami tulajdonjog megszerzését akadályozza vagy korlátozza (jogszavatosság).
4. Az eladót az adásvétel körében széleskörű tájékoztatási kötelezettség terheli. Köteles a vevőt az ingatlan lényeges tulajdonságairól, az ingatlannal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról (pl. elővásárlási jog kikötése a társasházi alapító okiratban) és terhekről (különösen a fennálló, de be nem jegyzett szolgalmak) tájékoztatni, valamint az ingatlanra vonatkozó okiratokat (pl. társasházi alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, lakásszövetkezet alapszabálya, közműszerződések, nemleges tartozás igazolások, jótállási jegy stb.) a vevőnek átadni.
5. Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatosköltségeket. Ez azt jelenti, hogy az eladó saját költségén köteles kiüríteni az ingatlant, valamint tehermentesíteni azt, hogy a vevő minden korlátozástól mentes tulajdonjogot szerezhessen.

 

2. A vevő jogai és kötelességei

 

1. A vevő legfőbb kötelessége a vételár megfizetése. A vételárat a szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell. E nélkül nincs adásvételi szerződés. A vételár összegében a felek szabadon állapodhatnak meg. Utóbb a vételár csak akkor kifogásolható, ha az ingatlan értéke és a vételár köztfeltűnően nagy az értékkülönbség. A sérelmet szenvedő fél erre hivatkozva megtámadhatja a szerződést. A vételár kifizetésére egy összegben, vagy részletekben is sor kerülhet.
2. A vevő másik fő kötelezettsége, hogy az ingatlant átvegye. A birtokbaadás napjától a vevőt terhelik az ingatlan fenntartásának költségei, viseli a kárveszélyt és húzza az ingatlan hasznait. Ezek a jogok attól függetlenül megilletik illetve terhelik, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték-e.
3. A vevő köteles az ingatlan-nyilvántartás adatait megismerni. Ahogy arra már utaltunk, e körben nem elégséges az eladó tájékoztatására támaszkodnia. Az ítélkezési gyakorlat kifejezetten szigorú elvárásokat támaszt a vevővel szemben. A kellő körültekintés körében az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismeréséhez elengedhetetlenül szükséges a tulajdoni lapnak, az ingatlan-nyilvánítási térképnek, szükség esetén (különösen, ha a tulajdoni lapon széljegy szerepel) az okirattárnak, továbbá (ha valamelyik bejegyzés aggályos) a törölt bejegyzések jegyzékének megtekintése is.
4. A vevő kötelezettsége továbbá, hogy a szerződéskötési költségeket (ügyvédi, közjegyzői munkadíj, tulajdoni lap stb.), a tulajdon-átruházási illetéket, az átvétellel kapcsolatos költségeket, és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit megfizesse.

 

4.6. Külföldi vevő tulajdonszerzése:

A külföldi magánszemély (nem magyar állampolgár) és külföldi jogi személy (a külföldi székhelyű jogi személy vagy az ilyen székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet) - valamint belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet- termőföld tulajdonjogát – főszabály szerint nem szerezheti meg. A külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg.

Külföldi jogi vagy magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát - az öröklés, valamint az alább írtak kivételével - az ingatlan fekvése szerint illetékes közigazgatási hivatal engedélyével szerezheti meg.

A tagállami állampolgár (az Európai Unió tagállamának állampolgára, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára,) valamint az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a belföldi személyekkel azonos feltételekkel (engedély nélkül) szerezheti meg, kivéve a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlant (az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület, vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ami nem minősül elsődleges lakóhelynek; elsődleges lakóhely: az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ahol a tagállami állampolgár életvitelszerűen kíván tartózkodni), amelynek megszerzéséhez 2009. május 1-ig a közigazgatási hivatal engedélye szükséges.

Ha a tagállami állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik, a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogát engedély nélkül szerezheti meg.

 

A fentiek alapján tehát termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi személy általi megszerzéséhez

a) nem szükséges engedély, ha

- a külföldi állampolgár EU tagállam vagy EGT tagállam állampolgára (pl. norvég állampolgár) az ingatlant elsődleges lakóhely céljára vásárolja (lakás) vagy nem lakást vásárol (pl. garázs, tároló, üzlet), vagy másodlagos lakóhelyet vásárol és legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik;

 b) engedély szükséges, ha:

- nem tagállami állampolgár vagy cég bármilyen jellegű ingatlan vétele esetén (pl. izraeli magánszemély vagy cég)

- tagállami állampolgár (ill. cég) vevő másodlagos lakóhely vétele esetén, kivéve ha a tagállami   állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik. 

5. A foglaló mint az adásvételi szerződés biztosítéka

 

A foglaló az adásvételi szerződések leggyakoribb biztosítéka. A foglaló olyan pénzösszeg vagy más forgalomképes dolog, amely a szerződéskötéskor, a szerződéskötés jeléül, foglalónak nevezve átadásra kerül.

Foglalóval nem csak adásvételi szerződés, hanem bármely szerződés biztosítható, akár előszerződés is.

Foglalót bármilyen formában ki lehet kötni, tehát szóban, írásban és ráutaló magatartással is. Ez annak ellenére így van, hogy az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes. Persze a későbbi viták elkerülése érdekében célszerű a foglalóról magában a szerződésben rendelkezni. 

A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Szinte kizárólag a vételár bizonyos százalékában (általában 10–20%) meghatározott pénzösszeget kötnek ki a felek foglalóként.

A szerződéskötést követően már nem lehet foglalónak minősíteni az átadott pénzösszeget vagy más dolgot, még közös megegyezéssel sem. Annak viszont nincs akadálya, hogy a szerződéskötés előttátadott pénzösszeget minősítsék a felek foglalónak. 

Ha a felek abban állapodtak meg az előszerződés megkötésekor, hogy az ügyvédnél korábban letétbe helyezett pénzösszeg rendeltetése az egyikük javára szóló foglaló, úgy ez a foglaló teljesítésének számít akkor is, ha a foglaló sorsáról kifejezetten nem rendelkeztek. 

A foglalót tipikusan az eladó kapja, de lehetőség van arra is, hogy a foglalót ügyvédi letétbe helyezzék.  

Az a szabály, hogy a foglalót a szerződés megkötésekor kell adni, ma már nehezen alkalmazható, haátutalással történik a foglaló kifizetése. A foglalóként adott pénzösszeg akkor is foglalónak minősül, ha az a szerződéskötés napján nem kerül jóváírásra a jogosult bankszámláján, de a vevő a foglaló átutalására a szerződéskötés napján utasította a számláját vezető pénzintézetet. Ha azonban az átutalásra csak később kerül sor, nem minősül foglalónak az átadott pénzösszeg. 

Ha a szerződést a felek teljesítik, a foglalóra többé nincs szükség, azt a vételárba be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas vissza kell azt adni.  

Ha a szerződést nem teljesítik, a foglaló sorsa attól függ, hogy ez kinek felróható.

A foglaló visszajár, ha

– a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy

– mindkét fél felelős.

Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért valamelyik fél felelős, akkor ez a fél

– az adott foglalót elveszti,

– a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. 

A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése aszerződésszegés következményei alól nem mentesít. A jogosult továbbra is követelheti a teljesítést, vagy ha az már többé nem áll érdekében elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet. A kártérítésbe azonban a foglaló értékét be kell számítani. 

6. Vagyonszerzési illeték

 

Ingatlannak, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak (pl. haszonélvezeti jog) visszteher mellett, továbbá öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése esetén, továbbá a vagyoni értékű jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés esetén visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség fő szabály szerint az adásvételi szerződés megkötése napján keletkezik.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 10%.

Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%.

Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni. 

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

Ha az így megállapított értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

A vevő az említett másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni.  

Lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzéséért az illetéktörvényben írtak szerint számított forgalmi érték után az előbb írt – kedvezményes- mértékű illetéket kell fizetni. A 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2%-os illetékmérték, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében. Vagyoni értékű joggal terhelt lakástulajdon - ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot - szerzése esetén a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2%-os illetékmérték, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében. 

Ingatlan tulajdonjogának cégjegyzék, illetve vállalkozói igazolvány alapján az illetékkötelezettség keletkezésekor a főtevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozó, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant továbbeladás céljából vásárolta, az illeték mértéke az ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 2%-

A főtevékenységként folytatott ingatlanforgalmazást a vállalkozó cégbizonyítvánnyal, illetve vállalkozói igazolvánnyal igazolja. Fontos, hogy e kedvezményes illetékmérték alkalmazására csak akkor kerülhet sor, ha az ingatlanforgalmazó cég bejegyzése a cégjegyzékbe az adásvételi szerződés megkötésekor már megtörtént (nem előtársaság).

A továbbeladási céllal megszerzett ingatlan továbbértékesítésének a megtörténtét a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésétől (adásvételi szerződés földhivatali benyújtása) számított két éves határidő elteltét követően az állami adóhatóság saját nyilvántartása vagy az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóság megkeresése útján ellenőrzi. Amennyiben a továbbértékesítés nem történt meg, a vagyonszerzésre az egyébként fizetendő (10% ill. a 2%/6%) és a kedvezményes 2%-os illeték különbözetének kétszeresét az állami adóhatóság a vállalkozó terhére pótlólag előírja. Ha a megszerzett ingatlanból a vállalkozó több önálló ingatlant alakít ki, akkor az illetékkülönbözetet - arányosítással - csak arra az ingatlanra lehet előírni, amelyet a vállalkozó két éven belül nem adott el 

Illetékmentességek, illetékkedvezmények 

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól (a felsorolás nem teljes):

 a) a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál;

 b) a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor az illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;

Az a) pontban írt lakóház felépítésének igazolása érdekében az ott meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül az állami adóhatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóságot. Amennyiben az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére a használatbavételi engedély kiadása megtörtént, az állami adóhatóság a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli. Törli az állami adóhatóság az illetéket akkor is, ha a 4 éves határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését.

A b) pontban meghatározott mentesség, illetve kedvezmény feltételeinek teljesülését - amennyiben az az adásvételi szerződésből nem állapítható meg - a vagyonszerzőnek kell az állami adóhatóságnál a vállalkozó e feltételek teljesüléséről szóló nyilatkozatával igazolni legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig 

Kedvezmény:

Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának(tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nemhaladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részarány-tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia. 

Ha a forgalmi értéket a felek nem tüntették fel, nem jelentették be, vagy a feltüntetett, illetőleg bejelentett érték az állami adóhatóság megítélése szerint a forgalmi értéktől eltér, a forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg.  

A vagyoni értékű jog forgalmi értékének az illetéktörvény alapján számított értéket kell tekinteni. 

A vagyoni értékű jogok értékének megállapítása 

A vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 1/20-ad részét kell tekinteni.

A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a 4 bekezdés a) pontjában meghatározott életkor szerinti többszörösét.

A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke- az alábbiakban írtak kivételével - az egy évi érték ötszöröse.

Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani:

 a) ha a vagyoni értékű jog jogosultja:

 

 b) ha a vagyoni értékű jog tartama mind a jogosult, mind a kötelezett élete, házassága vagy özvegysége idejétől függ, az a) pontban megállapított szorzók alkalmazásánál a két személy közül az idősebbnek az életkora az irányadó;

 c) ha a vagyoni értékű jog tartama több egyidejűleg jogosult személy élettartamától függ, mégpedig oly módon, hogy a jogosultság a legelőször elhalt személy halálával megszűnik, az értékelésnél a legidősebb személy életkora az irányadó; ha pedig a jogosultság a legutóbb elhalt személy haláláig tart, a kiszámítás a legfiatalabb személy életkora szerint történik. A vagyonszerzési illetéket az egyes jogosultak olyan arányban viselik, mint amilyen arányt az életkoruk szerint számított vagyoni értékű jogok értéke ezek együttes értékében képvisel;

 d) ha a vagyoni értékű jog tartama a házasság idejére terjed, a kiszámításnál az idősebb házastárs életkora az irányadó. 

Az illeték megfizetése

Az illeték összegét az állami adóhatóság a fizetési meghagyásban közli. A fizetési meghagyás alapján fizetendő illeték a határozat jogerőre emelkedését követő napon válik esedékessé. A megállapított illeték a fizetési meghagyás (határozat) jogerőre emelkedésének napját követő 15 napon belül késedelmipótlék-mentesen fizethető meg (azaz 30 napon belül, ha nincs fellebbezés). 

7. Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adózása

Jövedelem, valamint az ingatlan és vagyoni értékű jog megszerzésének időpontja

Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból (a továbbiakban: a vagyoni értékű jog átruházása) származó jövedelmet, valamint az ingatlant, valamint ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

 

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Levonható költségek

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat (pl. vételár, közvetítői díj, ügyvédi díj)

A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték, ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Öröklés esetén, vagy ha az átruházott ingatlant, illetve vagyoni értékű jogot a magánszemély ajándékba kapta, a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Ha a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakást a magánszemély megvásárolja, akkor megszerzésre fordított értéknek a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell érteni.

Ha a megszerzésre fordított összeg az előző bekezdés rendelkezései szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.

2. az értéknövelő beruházásokat: a szokásos piaci értéket növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás, amely a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt, és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat (pl. közvetítői díj, ügyvédi díj)

A vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az előző bekezdés rendelkezései szerint kiszámított összeg.

 

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az előző pont rendelkezései szerint kiszámított összeg (számított összeg). Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve -,

a) a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,

b) a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,

c) a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,

d) a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,

e) a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,

f) a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,

g) a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,

h) a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,

i) a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,

j) a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.

 

Lakáscélú ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem

A fent írtaktól eltérően, az ingatlanügyi hatóság nyilvántartása szerint

a) lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet,

b) lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog

átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

2. 90 százaléka a megszerzés évét követő 2. évben,

3. 60 százaléka a megszerzés évét követő 3. évben,

4. 30 százaléka a megszerzés évét követő 4. évben,

5. 0 százaléka a megszerzés évét követő 5. és további évben.

Az Szja tv. 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összegbe be kell számítani a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az ilyen lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 25 százalék. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Adókedvezmény

Ha a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt megelőzően az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely-visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére használja fel (ideértve azt az esetet is, ha a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével történik), és ezt a tényt adóbevallásában feltünteti, az megállapított és bevallott adót (vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét) nem kell megfizetnie.

Adó mérséklése vagy elengedése kérelemre

Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az adót mérsékelheti, vagy elengedheti.